חובת הבדיקה מול חובת הגילוי במכירת בית שנבנה ללא היתר

בפסק דין מפורט ומנומק שניתן לאחרונה במחוזי בחיפה, התייחס השופט יוסף שפירא לשאלות העקרוניות הנוגעות למכירת בית שנבנה חלקו או כולו ללא היתר בניה.

בחודש יוני 2006 רכשו התובעים משפ' קולבורן מהנתבעים יצחק רוזנבלו, שהינו אדריכל במקצועו, ורעייתו את מגרש 340 ביישוב נווה דניאל שביו"ש ועליו בית מגורים בלתי גמור במצב שלד מתקדם תמורת סכום של 550 אלף דולר.

התובעים פנו לקבלת משכנתא, שמאי מטעם הבנק קבע כי אין היתר בניה לבית, למעט היתר ראשוני לחפירה ויסודות וכי הבית נבנה בחריגה משמעותית מתכנית המתאר החלה על המגרש. אז החל הסכסוך בין הצדדים.

התובעים טוענים כי הנתבעים הטעו אותם הטעיות יסודיות והסתירו מהם במכוון מידע לעניין היקף זכויות הבניה ומצב ההיתר. הנתבע שהינו אדריכל, חייב היה, לטענת התובעים, ליתן מצג מלא לגבי המצב התכנוני ומצב החריגות.

אשר לפן המשפטי, טוענים התובעים כי יש לראות בעסקה כמכירה על ידי "מוכר"  כמשמעותו בחוק המכר (דירות), שכן הנתבעים רכשו את המגרש כדי לבנות ולמכור הבית ולא היתה להם כוונה לגור בו. לפיכך מכירה ללא היתר בניה יש לראות בנסיבות העניין כאי התאמה כמשמעותה בחוק המכר.

התובעים דרשו את ביטול ההסכם עקב הטעייה ואי התאמת הממכר, לחלופין דרשו לנכות מן התמורה את הסכום בו פחת שווי הבית עקב העדר היתר בניה.

ביהמ"ש בהכרעתו מביא סקירה של הוראות ההסכם באשר לחובת הגילוי וחובת הבדיקה, לפיה התובעים רכשו בית בשלב בניה מתקדם, ועשו את כל הבדיקות הנחוצות טרם רכישתו, ואין מחלוקת כי התובעים קיבלו ייעוץ הן הנדסי והן משפטי.

האחריות לקבלת היתר כדין לגבי הבניה שנעשתה טרם חתימת ההסכם רובצת לפתחם של הנתבעים.

משמצהיר קונה כי בדק את כל הנתונים הקשורים לנכס, הרי שיש לבדוק את האפשרות של הקונה לבצע את הבדיקות. במקרה דנן מדובר בפניה פשוטה לרשויות התכנון לבירור בדבר ההיתר.

מאידך במקרים דומים בעבר פסק ביהמ"ש העליון: כי לא יכול להיות ספק בכך שמי שמוכר דירה אשר בחלקה נבנתה ללא רשיון, חייב לגלות עובדה זאת לכל קונה-בכוח בעת ניהול המשא ומתן. אם לא יעשה כן יש בכך הטעיה כפשוטה.

מכאן שיש לשקול את אופן הגילוי של המוכר אל מול מידת חובתו של הקונה לבדוק נתונים בסיסיים לצורך התקשרות בהסכם.

בנוסף, ביהמ"ש בוחן את שאלת תחולתו של חוק המכר (דירות) אשר קובע: "מוכר" - מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה....;

בפסיקות קודמות נקבע כי: בהיותו חוק צרכני, התכלית העומדת ביסוד חוק המכר הינה הגנה על הצד החלש בעסקה, מפני ניצול כוחו העדיף של המוכר, לרוב חברה קבלנית..... עם זאת, ההגדרה הגורפת של "מוכר" מטילה אחריות גם על אדם פרטי... ובלבד שאותו אדם בנה את הדירה "על מנת למכרה".... לפיכך, אדם פרטי הבונה לעצמו לא יילכד בחוק המכר אם הדירה נבנתה שלא על מנת למכרה...

אשר למקרה שלפנינו קובע ביהמ"ש כי הנתבעים רכשו את הנכס במטרה לבנות עליו בית אליו יעברו עם משפחתם. ואף השלימו את הליכי הקבלה ליישוב נווה דניאל.

המומחה מטעם הנתבעים העיד כי הבית נבנה בסטנדרט גבוה המשקף בנייה לא "כלכלית" (המדובר באינדיקציה שגם הוכרה בפסיקה) בנייה שלא באה מראש "למקסם רווחים" במכירתו, מה שמוכיח כי הבית לא נבנה לצורך מכירה.

ביהמ"ש שוכנע כי המדובר בבית שנבנה למגורי הנתבעים מתוך כוונה לעבור לגור בו, לא הוכח כי הייתה לנתבעים כוונה לבנות את הבית לשם מכירתו.

התובעים והנתבעים ניהלו מו"מ ממושך מתוך עמדה שקולה וללא עדיפות או כוח מיקוח יתר, למי מהצדדים. לפיכך, אין מקום לקבוע כי הנתבע הינו "מוכר" עפ"י חוק המכר ואין להחיל את הוראות חוק המכר (דירות) על המקרה דנן.

בנוסף קבע ביהמ"ש כי בנתונים ובנסיבות המקרה, התנהלותם של הקונים- התובעים, והמשך הבניה על ידם לרבות ביצוע החריגות בבניה, הקושי בהפרדה של מה שנבנה על ידי הנתבעים ומה שנבנה על ידי התובעים, אין זה המקרה להורות על ביטול ההסכם.

ביהמ"ש ייחס לתובעים/ הרוכשים "אשם תורם חוזי" הנובע מן הכלל "יזהר הקונה" ומנסיבות המקרה לפיהן די היה בבירור פשוט בוועדה המקומית כדי להיווכח שהבית נבנה ללא היתר בניה.

שמאי מטעם התובעים קבע ירידת הערך בגין העדר היתר בניה בשיעור של 15% מהמחיר, דהיינו 82,500$. ביהמ"ש קיבל זאת למרות שקיים סיכוי לקבל היתר לבנוי, ואולם היות וייחס לתובעים "אשם תורם", חייב ביהמ"ש את הנתבעים רק בשיעור חלקי של 60% בלבד מירידת הערך של הבית.

הכותב הינו עורך דין, שמאי מקרקעין ומתכנן ערים.

מיליוני שקלים לטיפול בהיערכות לרעשי אדמה

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר לטיפול בחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, אך התוכנית תמ"א 38 עוסקת בחיזוק מבנים במגזר הפרטי, התוכנית בקצרה מאפשר לבעלי דירות במבני קומות שנבנו ללא תן תקן לרעידות אדמה לחזק את המבנים באמצעות התקשרות עם קבלנים פרטיים ואלה האחרונים הקבלנים יזכו לקבל זכויות בנייה בנכס, בגג הנכס בצידי הנכס או בקומת העמודים של הנכס, עד כאן לגבי מבנים פרטיים, כך חסכה המדינה מיליארדי שקלים על חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה אך מבנים ציבוריים לא נכללו בתוכנית זו, ומבנים ציבוריים אמורים להיות מטופלים על ידי ממשלת ישראל בכספי מדינה, כך למשל כל משרדי הממשלה, בתי ספר, גני ילדים ומבני ציבור נוספים.

השבוע התכנסה במשרד ראש הממשלה בירושלים ואישרה הקצאת 140 מיליוני שקלים בשנה לצורך מיגון וחיזוק מבני ציבור. כמו כן אישרה הוועדה תוכנית לחלוקת אחריות בין משרדי הממשלה השונים. מיליוני השקלים יושקעו מדי שנה להיערכות וחיזוק מבני ציבור לקראת רעידת אדמה אפשרית, מדובר בהחלטה חשובה, המהווה צעד ראשון להתנעת תהליך היערכות המדינה לרעידת אדמה.

על פי ההחלטה שהתקבלה השבוע, משרד האוצר יציג תוך שבועיים המקורות להקצאת התקציב. התקציב לכשיאושר ישמש לחיזוק מבני ציבור כגון מוסדות חינוך, הכוללים אוניברסיטאות, בתי ספר, מכללות וגני ילדים, בתי חולים, מקלטים, ומשרדי הממשלה צעד ז יש בו לשפר את מוכנותה ועמידותה של ישראל במקרה של רעידת אדמה חזקה.

משרד הבינוי והשיכון הוציא מכרז קרקעות

מכרז ענק לשיווק קרקעות יצא בימים אלו ממשרד השיכון, המטרה להוריד את מחירי הדירות והקרקעות בישראל, מרבית השטחים במרכז, אך מדובר במכרז ענק, משרד הבינוי והשיכון הוציא לשיווק קרקעות המיועדות להקמת 2,800 יחידות דיור בכמה אזורים בארץ - מרביתן באזור המרכז. מדובר במכרז הענק השישי שמוציא המשרד, בשיתוף עם מנהל מקרקעי ישראל, והכל בחצי שנה האחרונות, נראה שהממשלה עושה הכל להוריד מחירים ולפוצץ את בועת הנד"ל אך יש לקחת בחשבון את הגידול הטבעי של האוכלוסייה ואת הזמן שיעבור עד לסיום הבנייה מהיום כ – 3-4 שנים כך שלפחות עד אז הבועה קיימת.
עורכי דין רבים ימצאו עצמם מועסקים בשנים האחרונות בחוזי מקרקעין ונדל"ן היכונו.

חסכון בחיי אדם

בקופות החולים החל בשנים האחרונות נוהל חדש שבו הרופא המנהלי מאשר כל בדיקה של גורם חיצוני שאינו קשור לקופה או של מכון חיצוני וכן של בדיקות שעלותן יחסית גבוהה, במקרים רבים של כאבי גב וצוואר נשלחים המטופלים לצילומים מיותרים שאינם מגלים את מקור הבעיה רק כדי לחסוך בבדיקות היקרות יותר, כל זאת למרות שישנה דרישה חד משמעית של האורטופד לבצע את הבדיקה היקרה יותר.

עשרות אם לא מאות בדיקות הדמיה נפסלות על ידי הרופאים המינהלים למרות בקשות ודרישות של הרופאים האורטופדיים, לדברי הרופאים יש לבצע בדיקת הדמיה על מנת לקבל החלטה לגבי החולה והטיפול אותו הוא אמור לעבור, שאר הבדיקות פשוט לא מדויקות וחושפות את החולה לקרינה מיותרת. מצב זה של ביטול בדיקות בשל שיקול כלכלי הן אחד הגורמים לתביעות של רשלנות רפואית, בבתי המשפט בארץ עומדות מספר לא קטן של תביעות רשלנות רפואית בגלל מקרים כאלו בהם לא קיבל החולה את הבדיקה שאמורה הייתה לגלות מבעוד מועד את המחלה.

רשלנות בעקבות דחיית טיפול

במאמר אחר על הרפואה והמשפט נגעתי בחבל הדק שבו מהלך הרופא בין המטופל למקום עבודתו, או במילים אחרות למי מחויב הרופא למטופל או לקופה בה הוא עובד, ולמה נשאלה השאלה, זאת מכיוון שבכמה מקרים שהגיעו לדיון בבית המשפט עלתה הדילמה האם רופא אמור להעניק את הטיפול הטוב ביותר לחולה ללא תלות במחיר הטיפול או שהרופא מוגבל, על ידי מעבידו ונתון למגבלות תקציביות שהקופה לא מאפשרת או לא מעניקה מיד אלא לאחר בירור מעמיק, ולעיתים בירור שמטרטר את החולה עד מוות.

זו הסוגיה שבה נדון במאמר זה, עד כמה חייה של חולה בסוף שנות ה 50 שלה היו ניצלים אילו קופת החולים לה הייתה שייכת הייתה מאפשרת לה טיפול יקר.